En 2015, Sahil Mehta ayudó a vender su primera propiedad en la zona de Berkeley, California, a la edad de 18 años, ganando una comisión de unos 2.000 dólares. Esto consolidó su interés por las ventas e inversiones inmobiliarias, que no ha hecho más que crecer en los años siguientes.
Ahora, con sólo 25 años, Mehta es copropietario de cinco propiedades de inversión con su hermano mayor, con un valor de unos 9,4 millones de dólares. También trabaja a tiempo completo en Golden Gate Sotheby’s, ayudando a gestionar y cerrar ventas.
Para ahorrar para su primera propiedad, Mehta trabajó en Sotheby’s mientras seguía asistiendo a la Universidad de California en Berkeley. En 2017, él y su hermano, que es su socio comercial, compraron su primera casa por 950.000 dólares. Los hermanos alquilan cuatro de las propiedades a estudiantes universitarios y familias, y operan una como Airbnb. Después de los pagos de la hipoteca y los impuestos de la propiedad, ganan unos 25.000 dólares al mes por el alquiler, que se reparten a partes iguales.
Mehta dice que tuvo suerte de conseguir el trabajo en Sotheby’s en la universidad, lo que le permitió ahorrar una buena cantidad de dinero cuando aún era muy joven. Este año, va camino de ganar unos 350.000 dólares con su trabajo diario. Reconoce que los aspirantes a inversores necesitan mucho dinero para entrar en el juego y que, obviamente, es más fácil comprar propiedades cuando se puede dividir el coste con otra persona, algo que no todo el mundo puede hacer.
También ha aprendido algunas lecciones caras por el camino. Mehta compró un dúplex en enero de 2020 y planeó convertirlo en una vivienda unifamiliar, pero las ordenanzas locales de vivienda lo prohibieron. Calcula que perdió decenas de miles de dólares antes de alquilar esa propiedad en Airbnb, y ahora se asegura de investigar antes de comprar.
Mehta y su hermano planean añadir más propiedades a su cartera en los próximos años. También están ahorrando para comprar a sus padres una casa cerca de ellos en California. Mehta dice que es lo menos que pueden hacer por sus padres, que emigraron a EE.UU. desde la India y trabajaron duro para proporcionar un futuro estable a sus hijos.
«No hay cosas proporcionales que pueda hacer por lo que ellos han hecho por nosotros», dice. «Dicho esto, sin condiciones ni nada, haremos lo que podamos por ellos».
He aquí cuatro consejos de Mehta para los interesados en la inversión inmobiliaria.
1. Elíge un carril
Los pasos más importantes en la inversión inmobiliaria se dan antes de comprar nada, dice Mehta.
«Todo está en la fase de planificación previa y luego se llega a un acuerdo cuando las piezas encajan», dice.
Para empezar, averigüe qué es lo que realmente le interesa comprar. Hay muchos tipos diferentes de inversiones inmobiliarias: Viviendas unifamiliares, multifamiliares, inmuebles comerciales y REITs (fondos de inversión inmobiliaria), por nombrar algunos. Y dentro de cada categoría hay diferentes formas de ganar dinero, como la venta de viviendas, la piratería inmobiliaria y otras.
Cada estrategia conlleva costes y riesgos diferentes. Invertir en un REIT es similar a comprar un fondo de inversión, por ejemplo, y requiere mucho menos tiempo y energía que alquilar una casa. Comprar propiedades «te da más control y responsabilidad», lo cual es más arriesgado pero también puede conllevar una mayor rentabilidad, dice Mehta.
«Elija una opción adecuada en función de su posición financiera actual, su apetito de riesgo, su experiencia y el grado de implicación que quiera tener», dice Mehta.
A la hora de elegir, ayuda entender su «por qué», dice. Una vez que lo haga, elija la estrategia que se ajuste a él. «Todo el mundo tiene una motivación y un propósito diferentes. Definir claramente lo que es para ti te ayudará a navegar entre el ruido».
2. Ház las matemáticas
No todas las propiedades inmobiliarias generan dinero automáticamente. Mehta afirma que todo inversor debe «convertirse en un experto en el cálculo del flujo de caja y en la realización del potencial del patrimonio», algo que aprendió en su trabajo en Sotheby’s.
El flujo de caja en el sector inmobiliario es la diferencia entre los ingresos de una propiedad y los gastos. Se podría pensar en esto como el alquiler menos el pago de la hipoteca, pero ese no es el único coste que hay que tener en cuenta en una propiedad de alquiler, por ejemplo. También hay que tener en cuenta los gastos de funcionamiento y los ahorros para futuras mejoras y reparaciones de emergencia, dice Mehta.
Mehta también tiene en cuenta el valor que puede añadir a una propiedad mediante mejoras físicas. Eso podría incluir la actualización de la cocina o la remodelación del baño. Actualmente, Mehta y su hermano están añadiendo un segundo piso y una unidad en el patio trasero de una de sus propiedades, lo que estima que añadirá alrededor de 1,5 millones de dólares al valor total de la propiedad.
3. Ser póco convencional
Todo el mundo tiene acceso a Zillow, Redfin y otros sitios de anuncios online. Si usted puja por una propiedad en la que hay muchas otras personas, lo más probable es que no consiga la mejor oferta, dice Mehta. «Hay que pensar y trabajar fuera de la caja para tener una ventaja sobre la competencia», dice.
Mehta sugiere que se intente llegar a los vendedores directamente. «Personalmente, compré mis dos primeras propiedades fuera del mercado, simplemente conduciendo por las calles de mi barrio favorito y viendo los carteles de venta que se instalaban antes de que las casas llegaran al mercado».
Mehta también sugiere conectar con agentes inmobiliarios locales. A menudo saben lo que va a salir a la venta antes de que lo haga.
4. juega con calma
Por último, al igual que con cualquier otra inversión, no hay que dejarse llevar por las emociones, dice Mehta. Sobre todo últimamente, el mercado está al rojo vivo. Pero precipitarse en las decisiones de compra puede acarrear dolores de cabeza financieros en el futuro.
«Si está invirtiendo en una propiedad de alquiler para obtener un rendimiento de su dinero, concéntrese en ello», dice. Sea siempre analítico. «El retorno de la inversión debe superar suficientemente a otras opciones de inversión para que merezca la pena».
